具体来说，房屋分割涉及到三个问题。
一、关于私房和具备产权证可上市交易的公房的分割。一般私房流转是依据民法原理进行交易，司法实践中也比较好处理。而具备产权证可上市交易的公房根据94年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，其流通性类似于私房，此类房屋在实务中存在以下影响因素，即房屋购买的时间，取得房屋产权证的时间，缴纳房款的进度以及房屋产权证是否取得，这些因素都会影响房屋在案件中的处理。
二、离婚中公房的分割。公房可能是职工经过房改售房取得产权的房子，叫做部分产权房即小产权房，包括或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策和职工单位的利益，不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。
三、关于公房承租的问题。在 婚姻 案件中涉及到公房承租时，一般是根据最高人们法院1996年2月5日的《关于审理离婚案件中公房使用承租若干问题的解答》处理，该《解答》规定：“对于夫妻双方居住承租的公房，无论是共同承租还是个人承租，也无论是婚前承租还是婚后承租，夫妻在离婚时均享有居住使用的权利”。新第18条和19条规定与该解释是否有冲突，问题关键在于公房承租权到底是何种性质的权利。
司法实践中，就离婚时涉及房屋问题须注意以下几点：
一、夫妻共有房屋的认定
当前我国房屋根据不同的标准，可划分多种类型，但依据房屋所有权的归属标准，可以分为公房和私房两种，这是最基本的分类。公房，是指国有房屋和集体所有的房屋，其中国有公房包括国家投资建设由管理部门直接经营管理的房屋(称为“直管公房”)和机关团体、国有企业、事业单位自主投资建设并自行管理的房屋(称为“自管公房”);集体所有的房屋是集体组织投资建设并自行管理的房屋。私房，是指个人所有或数人共有的自用或出租的住宅或非住宅用房，包括城市商品房和农村宅基房等。
根据现行《婚姻法》及“婚姻法司法解释一、二”等规定，结合法律实务和生活实践，属于夫妻共同所有的房屋主要有以下几种情形：
1、婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋;
2、夫妻一方在婚前承租，婚后用购买的房屋;
3、婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋;
4、由一方在婚前购买或自建，婚后又以共同财产组织重建的房屋;仅有部分改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有;
5，前，父母出资购置的房屋，明确表示赠与夫妻双方的;
6、结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的;
7、一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外;
8、工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的，并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。
二、夫妻共有房屋的分割原则
1、自愿协商的原则
我国《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”该条文明确规定了处理夫妻共同财产时的首要原则就是自愿协商，先由夫妻双方协议处理。夫妻双方在离婚时的财产分割协议，只要不非法处分与其他人共有的财产或第三人所有的财产，人民法院在审查离婚双方处 理财 产的协议时，就应当尊重当事人意思自治的财产分割自治协议。
2、男女平等原则
男女平等是宪法规定的基本权利，也是民事法律领域的基本原则，体现在夫妻婚姻关系中，就是男女婚姻地位平等和夫妻关系平等，无论是协议离婚还是诉讼离婚，根据我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。”以及婚姻法解释(一)第17条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的”规定，夫妻共同财产的分割理应坚持男女平等原则。
3、照顾子女和女方权益的原则
为了保证妇女不因经济原因影响离婚权利的行使，影响生活质量和子女的健康成长，我国《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻共同财产在协议分割不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”，对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾女方或无过错方等原则判处。
4、有利于生产、生活原则
婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚无居住地为由要求暂住的，可根据实际情况，判决给予暂住，但一般不超过2年。如果采取折价补偿方式分割共有房产，分得房屋的一方对另一方应给予对方相当房屋一半价值的补偿。共有房屋分割时，不能破坏财产的使用价值和经济价值，尽量使分割后的财产一如既往发挥作用。
5、照顾无过错方原则
根据《婚姻法》第46条规定：一方有 重婚 、姘居、家庭暴力、虐待和遗弃等行为而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。基于过错行为给无过错方可能带来极大的身心伤害，严重影响夫妻感情的破裂，所以在分割共同财产时应当对无过错方给予照顾。即便是在离婚前隐藏、转移、变卖、毁损共同财产或者伪造共同债务企图侵占另一方财产的，也属于离婚中有过错，对其可以少分或者不分共同财产。
6、不损害国家、集体，他人利益原则
夫妻双方在离婚时的财产分割协议，不能非法处分夫或妻一方或者婚姻家庭与其他人共有的房产，更不能非法处分基于管理等占有的第三人所有的房产，否则，不产生处分的效力，人民法院在中应当审查不损害国家、集体，他人利益原则。
三、夫妻共有房屋的具体分割方法
根据房屋的产权特点，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成员共有房屋、夫妻共有的“部分产权房”或尚未取得产权房等四种情况来分析共有房屋的分割问题。
1、夫妻共有房屋
指夫妻共同享有完全所有权的房屋，最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。根据婚姻法解释(二)第19条的规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”对于父母给子女出资买房的情况，婚姻法解释(二)第22条规定分为婚前行为和婚后行为区别对待：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
关于夫妻共同房屋的分割方法问题，婚姻法解释(二)第20条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
2、夫妻一方所有的房屋
婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、但属于原拆原建并未变更产权登记的，房屋仍归产权人所有，增值部分属于双方共同所有，在离婚财产分割时增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人以合理折价款补偿给另一方;对原原房屋进行过扩建的，扩建部分的房屋权属应按夫妻共同财产处理。
离婚中处理这类房屋时，住房一般仍归该所有人。根据《婚姻法》第42条和婚姻法解释》(一)第27条的规定，一方离婚后没有住处的，属于生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助，以住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
3、家庭成员共有房屋
此种共有也就是夫妻与其他家庭成员的共有房屋的情形。夫妻结婚后，与一方的家庭成员共同生活，夫妻财产和家庭共同财产没有分开，包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。对于这种情况《离婚财产分割意见》第20条规定，离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
4、夫妻共有的“部分所有权房屋”或尚未取得所有权房屋
婚姻法解释(二)第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就上述规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
5、对离婚前，离婚后取得的补偿应作为共同财产分割;一方回迁取得房屋的，应支付给另一方适当的住房经济补助款。
6、按揭方式购买的房屋，房款未全部付清的，处理方式一是采取转按揭的方法，由主张房屋所有权的一方将已交纳款项的一半支付给另一方;二是采取拍卖的方法，将房屋评估拍卖所得价款，扣除评估、拍卖所需费用后，由抵押权人优先受偿，余款再作为夫妻共同财产进行分割。
四、避免发生纠纷的方法：
一、公证
婚前财产公证是指公证机构依法对夫妻(未婚夫妻)双方就各自婚前财产权利归属等问题达成协议的真实性、合法性给予证明的活动。婚前财产公证分为未婚夫妻在结婚登记前达成协议办理公证和夫妻双方在婚后对一方或双方婚前的财产达成的协议办理公证两种形式。，婚前财产公证是对双方财产的一种保护，可避免双方及其子女在财产上的纠葛，是解决婚姻纠纷的可靠法律依据。因此，为避免离婚时出现房产分割纠纷，在结婚前或结婚后对房屋做婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，有利于避免纠纷和维护自身权益。
二、签署书面财产协议
根据《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻双方对此的约定对双方均具有约束力，能够避免离婚时就房产的分割问题出现纷争。
离婚是婚姻关系当事人终止婚姻关系的法定形式，无论是协议离婚或者诉讼离婚，对于夫妻共有房屋的价值评估和房屋归属等问题，都是离婚案件处理中的一个重点和难点问题。本文对我国《婚姻法》关于离婚房产分割的原则性规定和最高人民法院关于婚姻法解释(一)、(二)关于离婚房产分割的具体性规定等进行了比较深刻的剖析，以期便于离婚案件司法实践的朋友借鉴。
法行时刻
